Ainer González / Tania Selvas / Francisco Mendoza
Edén Gómez / José Salazar
Edición: Francisco Mendoza
Diseño: Luis Méndez / Diario de Chiapas
En México, entre ocho y nueve millones de familias no tienen casa propia o en las que viven, no cuenta con las condiciones adecuadas para vivir dignamente. Una cifra estimativa, pero que cada año va en aumento por la carencia de tierra y por el aumento acelerado del precio de las casas.
En Chiapas, la situación es más compleja, principalmente entre las poblaciones indígenas, debido a que más del 90 por ciento de sus viviendas no cuenta con condiciones seguras; según datos de la organización internacional Hábitat para la Humanidad México.
Esta condición deriva de que la compra de vivienda nueva sólo sea accesible para las clases medias altas y altas, porque los créditos a la vivienda solo se otorgan a hogares que perciben más de cinco salarios mínimos (Skertchly 2022).
Esta limitante deja fuera del mercado de vivienda al menos al 89 por ciento de los hogares, convirtiendo a la autoproducción en la única forma de obtener una vivienda.
En este contexto, la meta sexenal del gobierno federal es construir un millón cien mil viviendas a nivel nacional y en este año se pretenden edificar 186 mil viviendas y otorgar 300 mil créditos de mejoramientos y 120 mil escrituras.
La meta para el estado, es de construir un promedio 45 mil viviendas, 30 mil a través de la Comisión Nacional de Vivienda y la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu) y el resto por medio del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit); según datos proporcionados por el Infonavit a los constructores chiapanecos.
Sin embargo, el gran reto es el precio de la tierra que se ha disparado, advirtió el presidente de la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción (CMIC) delegación Chiapas, Rogelio Tamayo Carboney.
“Lo que más llega a poner en jaque el proyecto de vivienda, es poder tener a la mano las propiedades de los terrenos. Y en lo que está enfocado ahorita el Infonavit y todas las instancias es en hacerse de propiedades con todos los ayuntamientos, para que se pueda desarrollar esa vivienda. El terreno, la propiedad, ese es el problema que donde hay está muy caro o no tiene servicios a la mano; entonces necesita echar a andar algo de imaginación para poder lograr la meta”.
Un ejemplo claro de esta problemática, es Tuxtla Gutiérrez en donde ya se tiene definido que la edificación de nuevas viviendas tiene que ser de forma vertical ante la escasez de terrenos.
“La densidad que se maneja es de 180 espacios habitacionales por hectárea, se tiene que hacer vertical, 4 niveles; hacia allá va, ese es el proyecto que se va manejar. Aquello de unifamiliar, un terreno de 6×15, yo creo que ya se va a tener que hacer un poquito de historia”.
Denuncias por viviendas
Un ejemplo claro de esta problemática, es Tuxtla Gutiérrez; vecinos del fraccionamiento La Victoria denunciaron presuntas anomalías en la entrega de casas nuevas por parte de la empresa constructora Del Valle, que dirige Adrián González Calva.
Las denuncias son recurrentes y se refieren a la falta de servicios básicos como agua potable, drenaje y pavimentación, así como a la negativa de la empresa a entregar el fraccionamiento al municipio, lo que impide la intervención de las autoridades para atender las necesidades de infraestructura.
Ante esta situación, Eduard Yusef Pascacio Pérez, vecino y colindante del fraccionamiento, señaló que este tipo de prácticas podría constituir un delito, al incumplirse lo prometido en la entrega de las viviendas.
Asimismo, declaró que la constructora continúa edificando más casas sin los permisos correspondientes y sin resolver los servicios elementales que afectan a los residentes actuales.
“Sí, hay una omisión. De hecho, nuestro Código Penal para el Estado de Chiapas señala que, cuando en una construcción se especifica lo que se iba a entregar y no se entrega, caemos en un supuesto jurídico de fraude. Hay por medio un fraude y está contemplado en el catálogo del delito de fraude. Aquel constructor que no cumpla con los requisitos establecidos puede incurrir en un fraude. ¿Por qué? Porque está incumpliendo con las normativas. ¿Qué podemos hacer? Pues alzar la voz como vecinos y apoyar a quienes también están pasando por esta situación, especialmente por el tema del agua”, detalló.
El también abogado solicitó al ayuntamiento y al Sistema Municipal de Agua Potable y Alcantarillado (SMAPA) que respondan por la falta de trámites que permitan brindar servicios básicos en la zona. Incluso sugirió que los afectados podrían recurrir a un recurso de amparo para exigir atención a sus derechos como ciudadanos.
A su vez, Pascacio Pérez también cuestionó el papel del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit), al considerar que debería revisar con mayor rigor la calidad y legalidad de las viviendas que financia.
Por esta situación, Pascacio Pérez urgió a las autoridades municipales, estatales y federales a que supervisen a las constructoras que operan de forma irregular, y protejan a los trabajadores que invierten su patrimonio en viviendas que no cumplen con los estándares mínimos de habitabilidad.
Para evitar situaciones como los que viven actualmente los vecinos de La Victoria, las personas que quieran comprar una casa deben indagar sobre la constructora y el lugar en donde quien comprar la vivienda.
Viviendas con valor
El tema de la vivienda ha generado controversia en la actualidad, derivado de los daños que se han generado por el incumplimiento, principalmente las empresas, como de las autoridades de diversos municipios.
Ante esto Humberto Montesinos, valuador profesional, señaló que aún se siguen teniendo una gran solicitud de ciudadanos ante el tema de vivienda, considerando que la necesidad sigue siendo amplia, lo que implica que en muchas ocasiones los compradores pasen por alto diversos temas que a la larga pueden afectarles.
Señaló que se puede ver la solicitud de vivienda, ya que en la actualidad, dijo, son un aproximado de 50 valuadores profesionales en la entidad, y afirma que van de los 25 a 30 solicitudes de valuación para créditos de forma mensual.
Ante esto, dijo que, son diversos puntos que se deben considerar por parte de los ciudadanos, que adquieren o buscan adquirir una vivienda.
“El tema de los servicios es fundamental, ya que si no cuentan con los servicios como agua, luz y drenaje, que son muy importantes, en caso de no contar con ellos, simplemente un crédito no es apto, por lo que incluso se hacen avalúos que son bajos, derivado de estas carencias”.
Expresó que en temas de fraccionamiento por lo regular los valuadores analizan de un inicio la propuesta de vivienda, ya que tienen que tener los servicios, hay algunos en los que algunas veces tienen temas con el agua, pero tienen una factibilidad para el servicio y es ahí donde avanza el procedimiento.
“En Tuxtla encontramos algunos casos donde no se cuentan con los servicios, ya que en su mayoría son expansiones, pero van desde las calles, por lo que hay colonias en esta situación en Berriozábal, Arriaga, Tonalá, aún hay viviendas que no se cuentan con este tipo de servicios, pero el desarrollo es poco a poco”.
Expresó que esta situación donde no se encuentran los servicios hay responsables, principalmente el desarrollador, y algunas autoridades coludidas.
“Hay que recordar que el principal responsable de esto es el desarrollador, ya que el que tiene que entregar el fraccionamiento completo es el desarrollador, sin embargo hay una responsabilidad compartida con las autoridades; a mí como valuador no sólo me interesa cuánto cuesta una propiedad, sino cuánto vale vivir bien en una ciudad ordenada, entonces si queremos un Tuxtla con futuro, necesitamos fraccionamientos bien planeados, autoridades responsables y ciudadanos informados, ya que donde hay una calidad de valor hay un desarrollo real”.
Programa Nacional de Vivienda
El secretario de la Comisión de Vivienda del Congreso local destaca la coordinación entre los tres órdenes de gobierno para garantizar viviendas dignas, accesibles y con servicios completos para las familias chiapanecas.
En un contexto de creciente demanda social por viviendas dignas y accesibles, el diputado Freddy Escobar Sánchez, secretario de la Comisión de Vivienda del Congreso del Estado, afirmó que Chiapas será uno de los estados donde pronto se implementará el Programa Nacional de Vivienda Social, impulsado por la presidenta Claudia Sheinbaum Pardo y respaldado por el gobernador Eduardo Ramírez Aguilar.
Durante una entrevista realizada en Tapachula, el legislador subrayó la importancia de este programa como una respuesta concreta a una de las principales demandas de la población: el derecho a una vivienda adecuada, ubicada en zonas urbanas, bien conectada, con servicios básicos garantizados y a precios accesibles.
“Gracias a las políticas públicas de la doctora Claudia Sheinbaum y al trabajo conjunto con el gobernador Eduardo Ramírez, Chiapas ya está en ruta para consolidar un modelo de vivienda social digno y justo. Hoy más que nunca se requiere atender este tema con responsabilidad, porque por muchos años se construyeron viviendas lejos de las ciudades, sin servicios, y eso debe cambiar”, afirmó.
Escobar Sánchez detalló que este programa nacional de vivienda se ejecuta con la participación de instituciones federales y estatales que tienen atribuciones en la materia, entre ellas el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit), el Fondo de la Vivienda del Issste (Fovissste), la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu), la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi), la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) y la Promotora de Vivienda Chiapas.
Estas dependencias, dijo, están alineadas a una nueva visión de vivienda que busca garantizar que cada desarrollo cuente con acceso a agua potable, drenaje, energía eléctrica, transporte, servicios de salud, educación y espacios de recreación. “Hoy los tres niveles de gobierno —municipal, estatal y federal— trabajan de forma coordinada para evitar errores del pasado, donde fraccionamientos enteros quedaban abandonados por falta de infraestructura básica”, apuntó.
El diputado reconoció que en administraciones anteriores proliferaron los llamados “fraccionamientos dormitorios” construidos en las periferias, como Ciudad Maya o Rivera Nayarit, sin acceso real a servicios públicos, lo que generó abandono, inseguridad y pérdida de inversiones para miles de familias trabajadoras.
“Se prometían viviendas con todos los servicios, pero no se entregaban los fraccionamientos a los ayuntamientos ni se cumplían los compromisos de agua potable, alumbrado o transporte. Esto no se puede repetir. Ahora, cada predio donde se construya vivienda social debe estar dentro del área suburbana, con conectividad y acceso a todos los derechos sociales”, aseguró.
Reformas con justicia social
Escobar Sánchez también celebró las reformas recientes al marco legal del Infonavit, que han eliminado deudas impagables y han permitido a muchas familias —particularmente a adultos mayores— recuperar la certeza jurídica sobre su patrimonio. “Hoy ya no se pagan intereses eternos, como antes. Hoy, la vivienda social tiene que ser un patrimonio tangible, no una carga perpetua”, afirmó.
Destacó que muchas familias que antes no podían acceder a una vivienda, hoy ya ven una luz de esperanza, gracias a este nuevo enfoque que privilegia el bienestar humano y la justicia social. “La política pública de la presidenta Claudia Sheinbaum es clara: vivienda adecuada, con servicios, accesible económicamente y con vocación de permanencia. No es construir por construir, sino que las familias vivan, disfruten y se desarrollen en un entorno digno”, remarcó.
Como secretario de la Comisión de Vivienda, Escobar enfatizó que el Congreso local se encuentra trabajando en el fortalecimiento del marco jurídico para acompañar estas acciones. “Desde el Poder Legislativo estamos comprometidos con estas nuevas políticas. Vamos a aportar nuestra experiencia para garantizar que cada chiapaneco tenga la oportunidad de acceder a una vivienda digna. Es un derecho humano fundamental que vamos a defender”, concluyó.
Con estas acciones, Chiapas se perfila como uno de los estados que más decididamente está avanzando hacia un modelo de vivienda justo, humano y sostenible, de la mano del gobierno federal, del liderazgo del gobernador Ramírez Aguilar y del compromiso del Congreso estatal.
Donación de predios
Fernando Farro José, director de la Promotora de la Vivienda Chiapas, señaló que a petición de la presidenta de la república Claudia Sheinbaum, el Programa de Vivienda para el Bienestar comenzará este año a construir viviendas en el estado.
Sin embargo, para que esto sea posible, el gobierno estatal, en este caso la Promotora de la Vivienda Chiapas, realiza el trabajo de factibilidad de predios para que estos sean los mejores ubicados y puedan ser donados a la federación para el inicio de la construcción de viviendas.
El programa incluye dos componentes principales: el Programa de Mejoramiento de Vivienda y el Programa de Construcción de Viviendas.
“La Promotora de Viviendo tiene como objetivo buscar los predios, porque ese programa federal nos solicita que nosotros -el gobierno estatal-, done para que se construyan las viviendas”.
Dijo que existen varios proyectos de predios que en estos momentos que la Promotora de la Vivienda está analizando en el estado de Chiapas, para que sea donado a las autoridades federales de la vivienda y estos puedan comenzar con la construcción de casas.
Tapachula y Tuxtla Gutiérrez, son los dos municipios en donde el análisis de los predios se encuentra más avanzado, para que sean estos dos lugares en donde comience la construcción de viviendas.
“La vivienda ahorita en Chiapas, estamos empezando con lo federal ya va ver un momento en el que Chiapas empiece a construir, puede ser a mediados o a fines de este año, pero ahorita no estamos enfocados en eso”.
El funcionario estatal explicó que es una tarea compleja ya que para analizar un predio se tienen que analizar muchas circunstancias como el uso de suelo.
“Es una tarea compleja porque el estado de Chiapas, aproximadamente el 65% es ejidal, el demás porcentaje es humano; prácticamente es difícil construir en zonas ejidales, una, y dos la mayoría de los grandes desarrollos de vivienda necesitan la factibilidad de servicios”.
Para que las personas que sean beneficiadas con la construcción de nuevas viviendas dignas, los predios deben estar en lugares estratégicos en donde puedan contar con los servicios básicos desde el inicio de la construcción y no adolecer de ello como el caso de fraccionamientos como Real del Bosque o Ciudad Maya en Berriozábal.
Reconoció además que el estado de Chiapas es muy vulnerable a los fenómenos naturales, por lo que los predios que el estado donará a la federación para la construcción de vivienda deben tener certeza de estar en un lugar que no traiga problemas a los habitantes de estos lugares.
Indicó que es seguro que la federación este año comenzará a construir en el estado, “la federación no se va a parar”.
“Ahora, con recurso estatal, ahorita no tengo programas, estamos esperando que me dé la orden y que tengamos recursos estatales para construir vivienda, entonces vamos a empezar, este año no te puedo asegurar, pero el próximo año sí”.
De los predios estudiados en Tuxtla Gutiérrez uno ya tiene factibilidad y visto bueno, este se encuentra en la zona del Club Campestre; mientras el otro predio que se encuentra en análisis es el que se encuentra en San Pedro muy cerca de casas Geo, en este lugar se han encontrado el problema de que no llegarán fácilmente los servicios básicos.
“Son proyectos de los tres órganos -federal, estatal y municipal-, los tres órganos tienen que actuar de una manera u otra; no es individual, todos tenemos que apoyarnos para que el proyecto de nación de la vivienda salga a flote”, concluyó.
